カンボジア不動産投資のメリット・デメリット | 最新情報と失敗しない考え方を解説！

カンボジアの不動産投資は、物件価格の安さや利回りの高さから注目を集めています。一方で、新興国ならではのリスクや、日本の不動産投資とは異なる注意点があるのも事実です。表面的なメリットだけを見て判断すると、想定と違う結果になるケースも少なくありません。

この記事では、カンボジア不動産投資のメリットとデメリットを現地の専門家が解説します。金額相場や価格推移といった基本情報から失敗しないための考え方まで紹介するので、ぜひ参考にしてください。

カンボジア不動産の基本情報

カンボジアは、年平均5～7％のGDP成長率を誇る新興国です。経済成長にともない、カンボジアの不動産市場も拡大し続けています。

特に、首都プノンペンを中心にコンドミニアム開発が進み、投資対象としても注目されています。まずは、カンボジア不動産の金額相場や賃料水準といった基本的な情報から紹介します。

カンボジア不動産の金額相場（物件タイプ別）

カンボジアの不動産の代表的な物件タイプごとの金額相場は以下の通りです。価格は立地や築年数、グレードによって幅があるため、投資を検討する際の目安として参考にしてください。

物件タイプ	金額相場の目安	特徴
コンドミニアム（新築）	約1,500〜3,500万円	立地とデベロッパーで価格差が大きい
コンドミニアム（中古）	約1,000〜2,500万円	価格は抑えやすいが、管理状況の確認が重要
アパート	約2,000〜4,000万円	現地需要はあるが、管理や運用の難易度は高め

日本の不動産と比べると、カンボジアの不動産は同じ予算でも選択肢が広がりやすい点が特徴です。特に都市部のコンドミニアムは、日本の主要都市と比べて初期投資額を抑えやすい傾向があります。一方で、市場の成熟度や制度面は日本ほど整っていないため、価格差だけで判断しない姿勢が重要です。

カンボジア不動産の価格推移【2026年最新トレンド】

カンボジア不動産の価格は、2026年現在も全体としては上昇傾向にあります。ただし、近年はエリアや物件による差がより目立つようになってきました。プノンペン中心部では賃貸需要が比較的安定しており、価格も落ち着いた推移を見せています。

一方で、新規開発が進んだエリアでは供給が増え、価格の伸びが緩やかになっている物件も見られます。以前と比べると、エリアや物件ごとの見極めがより重要になっている点が、2026年時点の特徴といえるでしょう。

カンボジア不動産の賃料相場と利回りの目安

カンボジア不動産投資が注目される理由の一つに、賃料水準と利回りがあります。プノンペン中心部のコンドミニアムでは、ワンルーム〜1ベッドルームで月額7〜12万円前後が賃料相場の目安とされています。近年は、外国人駐在員や現地富裕層の増加に加え、都市部への人口集中が進んでおり、条件の良い物件を中心に賃料は緩やかな上昇傾向が見られます。

例えば、物件価格が1,500万〜3,000万円程度の場合、表面利回りは年5〜8％前後が一つの目安となるでしょう。ただし、空室期間や管理費、修繕費などを考慮すると、実質利回りは表面利回りより低くなるのが一般的である点には注意が必要です。

カンボジア不動産投資のメリット

カンボジア不動産投資には、日本国内の不動産投資とは異なる魅力があります。

カンボジアの不動産投資が注目される理由とも言える代表的なメリットを4つ紹介します。

物件価格が比較的安く、少額から始められる

カンボジア不動産の大きな特徴は、物件価格が比較的安く、投資の初期ハードルが低い点です。例えば、日本の都市部では投資用の区分マンションを購入する場合、3,000万〜5,000万円程度が一つの目安になることが少なくありません。一方、カンボジアのプノンペン中心部では、1,000万〜3,000万円前後でコンドミニアムを検討できるケースも多く、同じ不動産投資でも必要な自己資金に差があります。

特に、海外投資に初めて取り組む場合や、資産の一部として分散したい場合でも、無理のない金額から検討しやすい市場と言えるでしょう。

高い賃貸利回りが期待できる

カンボジアの不動産は、条件が合えば日本の不動産と比べて高い賃貸利回りが期待できる点も魅力です。例えば、1,500万〜3,000万円前後で購入したコンドミニアムが、月額7〜12万円程度で賃貸されるケースもあり、表面利回りでは年5〜8％前後が一つの目安とされています。一方で、日本の都市部では、投資用区分マンションの表面利回りは年3〜5％程度にとどまることも少なくありません。

こうした利回りの差が生まれる背景には、物件の購入価格が比較的抑えられている一方で、外国人駐在員や富裕層を中心に一定の賃料水準が維持されているという市場特性があります。

物件価格と賃料水準のバランスが取れていることで、比較的高い利回りが成立しやすい点は、カンボジア不動産投資ならではの特徴と言えるでしょう。

若い世代が多く、都市部では賃貸需要がある

カンボジアは人口構造が若く、平均年齢は約26歳前後とされています。特に首都プノンペンでは、経済成長に伴って都市部で働く若年層が増えており、賃貸住宅への需要が継続的に生まれています。

人口の若さと都市部への人の集中が重なり、一定の賃貸需要が見込める環境が整っていることは、カンボジア不動産投資のメリットの一つといえるでしょう。

カンボジアの人口構成や人口ピラミッドについてはこちらの記事で詳しく紹介しています。

カンボジアの平均年齢は？低い理由や2025年最新の人口ピラミッドを解説！

米ドルで資産運用ができる

カンボジアでは、不動産の売買や賃料収入の多くが、基軸通貨である米ドル建てで行われています。

東南アジアの中には、ローカル通貨建てが中心であったり、外貨の持ち出しや送金に一定の制限が設けられている国もありますが、カンボジアでは比較的自由度の高い外貨取引が行われている点が特徴です。

日本に居住している場合、資産は円建てに偏りがちですが、カンボジア不動産を通じて米ドル建て資産を保有することで、円と異なる通貨圏、かつ国際的に流動性の高い通貨へ分散できるという側面があります。

為替変動の影響を完全に避けることはできませんが、基軸通貨である米ドルで収入や資産価値を管理でき、送金面でも柔軟性がある点は、海外不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。

カンボジア不動産投資のデメリットとリスク

カンボジア不動産投資には魅力がある一方で、注意すべきリスクも存在します。日本の不動産投資の経験がある人でも、同じ感覚で進めると、想定外の問題に直面する可能性があります。

ここでは、事前に理解しておきたい代表的なデメリットやリスクを4つ紹介します。

投資できる物件はコンドミニアムが中心になる

カンボジアでは、自己名義で投資できる不動産は一般的にコンドミニアムが中心です。ただし、信託制度や法人を活用すれば、土地や戸建てを合法的に保有することもでき、コンドミニアム以外の投資対象も選択肢に入れることは可能です。

都市部ではコンドミニアムの開発が活発なため、供給が集中して競争が激しくなるケースもあります。

そのため、権利書を保有でき、居住や管理の権利を行使できる物件かを確認したうえで、立地やグレード、需要層を見極めて検討することが重要です。

法律や登記制度が日本ほど整っていない

カンボジアの不動産市場では、法律や登記制度は日本ほど成熟しておらず、整備途中の部分もある点は投資前に理解しておくべきポイントです。

加えて、制度の変更や改善が頻繁に行われるため、購入から運用開始までの数年間でルールや手続きが変わる可能性があり、将来の予測が難しくなることがあります。日本の成熟市場の感覚で捉えると不透明に感じやすい部分です。

そのため、制度の前提が日本とは異なることを理解し、現地に詳しい専門家に相談しながら慎重に確認することが重要です。こうした姿勢が、トラブル回避につながります。

エリアによっては空室リスクがある

空室リスク自体は不動産投資全般の課題ですが、カンボジアでは新規開発が特定エリアに集中しやすく、供給と需要のバランスが短期間で変化することがあります。そのため、エリア選びを誤ると、入居者が決まりにくくなるケースもあります。

表面的な利回りや将来性だけで判断せず、エリアごとにターゲット層や賃貸ニーズの安定性を確認して、物件を選ぶことが大切です。

情報が少なく、業者選びが難しい

カンボジア不動産投資では、日本語で得られる情報が限られている点もリスクの一つです。成功事例やメリットばかりが目立ち、リスクや注意点が十分に共有されていないケースも少なくありません。

そのため、一つの情報源や業者の説明だけで判断すると、視野が狭くなりがちです。複数の視点から情報を集め、自分なりに整理する姿勢が重要になります。業者選びについても、「有名だから」「日本語対応だから」といった理由だけで決めず、慎重に見極めることが求められます。

カンボジア不動産投資で失敗しないためのポイント

カンボジア不動産投資で失敗を避けるためには、表面的なメリットだけで判断しない姿勢が欠かせません。価格や利回り、成長性といった要素だけでなく、リスクや前提条件を理解したうえで検討することが重要です。

ここでは、投資判断の際に意識しておきたい基本的なポイントを紹介します。

価格や利回りだけで判断しない

カンボジア不動産投資では、「安い」「利回りが高い」といった数字が強調されがちです。しかし、価格や表面利回りだけで判断すると、想定外のリスクを見落とす可能性があります。

例えば、立地や周辺環境によって賃貸需要が弱いケースや、施工中の建物では目に見えない構造や材料の質が価格に反映されている場合もあります。また、投資家が常に現地にいるわけではないため、こうした点は確認しにくいこともあります。

重要なのは、数字がどのような前提で成り立っているかを理解することです。誰に貸す想定なのか、賃貸需要は継続するのか、将来的に売却しやすいか、施工や建物の質に問題はないかといった視点を持つことで、判断の精度は大きく変わります。数字はあくまで判断材料の一つとして捉えることが大切です。

税金や諸費用も含めて収支を考える

海外不動産投資では、購入価格や賃料収入だけでなく、税金や各種諸費用を含めた実質的な収支を考える必要があります。管理費や修繕費、仲介手数料などは、長期的に見ると収益に影響します。

また、税金の扱いは個人の状況や居住地によって異なります。具体的な税率や制度を細かく理解する必要はありませんが、「思ったより手元に残らない」という事態を避けるためにも、収入と支出の全体像を把握しておくことが重要です。

プレビルド物件はデベロッパーを慎重に選ぶ

カンボジア不動産では、完成前に販売されるプレビルド物件が多く流通しています。価格が抑えられていたり、利回りが高く見えたりする点に魅力を感じる人もいるでしょう。

一方で、プレビルド物件は完成や引き渡しがデベロッパーに依存するため、リスクも伴います。工期の大幅な遅れや、完成後の品質が想定と異なるケースもゼロではありません。そのため、物件そのものだけでなく、開発を手がけるデベロッパーの実績や信頼性を重視することが重要です。

カンボジア不動産投資に関するよくある質問

カンボジア不動産はバブル状態？

カンボジアの不動産がバブルかどうかは、一概にはいえません。過去には価格が大きく上昇した時期もあり、その印象から不安を感じる人もいます。ただし、2026年現在は価格が一律に急騰している状況ではなく、エリアや物件による差が明確になっています。

国全体をひとくくりにするのではなく、個別の立地や需要を見極める視点が重要です。

カンボジア不動産でおすすめのエリアは？

カンボジアの不動産でよく注目されるのは、首都プノンペンの中心部です。商業施設やオフィスが集まるエリアでは、外国人や現地富裕層の賃貸需要が比較的安定しています。

ただし、短期的な賃貸収入を重視するのか、長期的な資産価値を重視するのかによっても、選ぶべき立地は異なります。エリア名だけで判断せず、実際の需要や供給状況を確認することが重要です。

投資信託とカンボジア不動産投資の違いは？

投資信託は、少額から始めやすく、運用をプロに任せられる点が特徴です。値動きも分かりやすく、売りたいときに換金しやすいのもメリットといえるでしょう。一方、不動産投資は、実際の物件を保有し、賃料収入を得ながら運用していくスタイルです。

どちらが良い・悪いというよりも、「手軽さを重視するか」「実物資産を持ちたいか」といった考え方の違いで選ぶのが現実的でしょう。

カンボジアに関する検討・相談はリアグローバルへ

リアグローバルは、カンボジアでの投資・ビジネス・生活の総合サポート窓口として、不動産投資に関する相談にも対応しています。個人・法人を問わず、日本基準の丁寧さと透明性を重視した「ジャパンクオリティのサービス」を提供している点が特徴です。

カンボジアの不動産投資では、物件価格や利回りといった数字だけでなく、制度の違いや情報の整理が投資判断を左右します。リアグローバルでは、そうした前提条件を踏まえたうえで、投資検討の初期段階から状況を整理し、無理のない判断ができるようサポートしています。特定の物件を一方的に勧めるのではなく、検討状況に応じた情報提供を行うスタンスも特徴の一つです。

そのうえで、条件や目的が明確になった段階では、実際に検討可能なカンボジア不動産の選択肢を提示することも可能です。「まずは話を聞いてみたい」「自分の条件で成り立つのか確認したい」といった段階でも相談しやすく、カンボジア不動産投資を検討したい方にとって、選択肢の一つとなるでしょう。

まとめ

今回は、カンボジア不動産投資のメリットとデメリットについて解説しました。

カンボジア不動産投資は、物件価格の手頃さや利回りの高さといった魅力がある一方で、新興国ならではのリスクも存在します。メリットとデメリットを理解したうえで、自分に合った投資方法を検討しましょう。

また、カンボジア不動産投資は情報の整理や判断が難しく、「何から考えればよいか分からない」と感じる人も少なくありません。リアグローバルでは、不動産投資に関する検討段階から相談を受け付けています。

カンボジア不動産投資を前向きに検討したい方は、まずは情報収集の一環として相談してみるのもおすすめです。ぜひ、お気軽にご相談ください。